生きる事ってコスパが悪い

40代、真面目に不真面目を考える

【これから】実家整理のススメ③ ~妻の実家編~

妻の実家の状況は下記

居住者:なし(現在空き家)

有権者:祖母

祖母:姉妹の家に同居予定

 

最後に住んでいたのは妻の祖母で、現在一時的に老人ホームへ転居している。

今後も実家は誰も住む予定はないので、今後について考えておかなければならなかったが、私たち夫婦も妹夫婦も仕事が忙しくて考えることを後回しにしていた。

 

親族で話し合った結果検討事項は下記となった。

【検討事項】

①リフォームして同居

②現在の状態のまま土地、建物で売却

③建物を取り壊し土地のみで売却

 

【検討内容】

①リフォームして同居

義妹夫婦が長らく賃貸で暮らしていたが、家族が増えたこともあり、同居を検討していた。

リフォームにあたり、建築業者何社かに見積もりを依頼したが難航した。

妻の実家は道の行き止まり敷地いっぱいに建物が建っており、別途駐車場を設けるのは難しく、義妹夫婦は2台車を所有していたため、敷地内に駐車場を設けようとすると居住スペースを駐車場として裂くしかなかった。

おのずと居住スペースが少なくなるため、実家をリフォームして義妹と祖母の同居は難しいということになった。

②現状の状態のまま土地、建物を売却

不動産会社に相談したところ、土地としての価値はそれなりにあるものの、建物は老朽化が進んでおり、そのまま売るというのは難しいとのことであった。

③建物を取り壊し土地のみの売却

建物を取り壊し、更地にすれば若干需要はあるかもしれない。

 

【検討結果】

建物を取り壊し更地として売却するということで親族が合意した。

 

更地にして売却するという大筋の方向性は決まったものの、まだまだ問題は山積み。

【出てきた問題点】

①土地建物の所有権者が祖母であること

②祖母が認知症になった場合、他界し相続するまで何もできない

③祖母が今ケアセンターに入居中であり、面会、外出ができないため所有権者でないとできない手続きが進められない。

④ケースによって相続税所得税が控除になるのだが、内容が難解でありどれがいいのかわからない。

⑤行政から危険物件として特定空き家に指定されると固定資産税が6倍

 

自分たちで調べるのにも限界があったため、不動産会社が無料で開催しているセミナーなどに参加した。

 

セミナー開催者↓↓

不動産相続・賃貸経営・不動産投資をサポート |K-コンサルティング (kconsulting.co.jp)の大澤さん。

 

わかったことは、祖母が存命また認知症なる前に対処をするべきというとこ。

対応にあたっては、税金控除も使用でき無駄に経費をかけずに空き家を処分できるということであった。

 

【使える税金控除】

①居住用財産のならば、不動産を売却して譲渡所得が生じた所得(譲渡所得)から3,000万円までの控除

②相続時から3年を経過する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋または、取壊し後の土地を譲渡した場合には、家又は土地の譲渡所得から3,000万円までの控除

相続税基礎控除

 

【想定ケースと問題点】

①祖母に不動産の生前贈与を受け、相続人が売却現金化

メリット:手続きがシンプル

デメリット:生前贈与で贈与税は控除されるものの、その後売却すると相続人の所得となり、所得税がかかる。

②祖母に売買契約を行う権利だけを受けて、売却行為のみ代行

メリット:祖母の代わりに売却の手続きを行え、所得も祖母に加算されるため相続人に税金の負担がない。

デメリット:安心空き家信託という制度で進めていくのだが、その制度を取り扱っている金融機関が限られる。

祖母のメインバンクでは取り扱いがなかったため、取り扱いのある金融機関に口座を作らなければならなおい。

③祖母に不動産売契約を結んでもらい売却。売却後生前贈与を受ける。

メリット:手続きがシンプルかつ相続税の心配もない。

デメリット:特になし。

 

①~③の共通の問題点として、祖母がケアセンターに入っておりコロナの影響で面会できないということ。また他界もしくは認知症になってしまった場合、相続後しか進められない。ということである。

また売却を取り扱う不動産会社も相続に詳しい不動産会社に依頼しないと、安心空き家信託や相続税制度に疎いかもしれないとうことがある。

 

我が家でもまだ進行形の話であるため、結果どういう形になるのかわからない。

ここまで調べるのとともに関係親族説明しなければならないため、相当な時間がかかってしまった。

 

この問題も誰しもいつかは降りかかる問題だと思う。

相続が発生する可能性がある人は、相続する人、される人双方でしっかり話し合い、誰がどのようにどんな形で相続するのか、早めに話し合っておいたほうがいいと改めて感じた。